Все подчиняется экономике
Девелопер вкладывает в то, что повышает стоимость квадратного метра. Все остальное — это затраты, которые хочется сократить. Поэтому вопрос не в том, нужна ли жилому комплексу красивая школа. Вопрос в том, повышает ли она стоимость метра.
Рынок отвечает: да.
Источники: «Стройгазета», «Фонтанка»
Но само по себе наличие школы метр не поднимает. Капитализацию жилой застройки повышает только школа, которая выполняет определенные условия.
Пять условий: когда школа работает на капитализацию
В ГК «ИМАГО» сформулировали пять условий, при которых школа работает на капитализацию жилья. На них строится наш подход к проектированию школ и детских садов.
Быть правильно посчитанной и экономически эффективной
Это не пожелание, а входной билет. Если бюджет сразу не посчитали, его урежут при первом же пересчете, а вместе с ним и все то, что делало школу интересной и особенной.
Отвечать запросам будущих жителей
Так, чтобы люди проголосовали рублем и купили квартиру именно здесь. Исследования рынка и девелоперов показывают: покупатели новостроек смотрят на школу, когда выбирают квартиру.
Быть точкой притяжения городской жизни
Многофункциональные залы, актовый зал, спорт внутри и снаружи могут работать на район. Достаточно безопасного для детей доступа: отдельный вход, раздевалки, разделение потоков. На стадии проекта это копейки, а для района — огромная ценность.
Превосходить ожидания
Школа строится несколько лет. Если проектировать ее под сегодняшние запросы, к открытию она устареет. Поэтому нужен запас решений, чтобы объект был актуальным хотя бы на момент запуска.
Учитывать контекст региона
Запросы везде разные и зависят от региона. А регион определяет главное: кто платит за школу.
Кто платит за школу: три модели финансирования
В России сейчас работают три модели, и в каждом регионе своя:
Девелопер строит за свои деньги
Школа — его актив и его риск.
Девелопер строит, регион компенсирует
Частично или полностью, по разным механизмам выкупа и возмещения.
Строит государство
Девелопер передает участок или деньги, а объект проектирует и строит публичная сторона.
От модели зависит, какие из пяти условий реально выполнимы: кто принимает решения, какие цифры важны и какой объект в итоге получает район.
Третья модель сейчас активно растет. Пермь и Тюмень ввели ставку с квадратного метра, Нижегородская область — платеж внутри договора КРТ. На федеральном уровне прорабатывается модель инфраструктурного соглашения и инфраструктурного платежа до получения разрешения на строительство; пока это законопроект. У модели есть плюс — понятные и одинаковые правила. Есть и минус: когда девелопер просто заплатил и отдал проект, объекты получаются формальными. Школа есть, а причины купить квартиру рядом с ней нет.
Для каждой модели — свой сценарий
Сценарий 1. Школа как точка притяжения
Если девелопер строит за свои деньги, реально выполнить все пять условий, включая «превзойти ожидания».
Кейс Доброграда. Задача была прагматичной: самоокупаемое здание в сжатый срок — проектирование с мая 2020 года, ввод в октябре 2021-го. Итог оказался шире техзадания. Школа собрала сильных педагогов со всей страны. Сегодня в нее приезжают знакомиться, а потом принимают решение остаться жить. Школа продает не квартиры, она продает город.
Кемерово, ЖК «Уютный квартал». Исходно было несколько объектов: школа на 775 мест, детский сад на 350 и школа искусств на 250. ИМАГО объединило их в два образовательных комплекса:
- образовательный комплекс на 1 275 мест площадью около 18 тысяч квадратных метров с единым ядром: атриум с амфитеатром, общие пищеблок, медблок и спортблок, актовый зал, библиотека-медиатека, коворкинг, творческие мастерские. Общие пространства работают сразу на все подразделения комплекса;
- детский сад на 100 мест вместе с креативным кластером на 11 студий, открытым для района.
Сценарий 2. Попасть в цифры
При компенсации качество выигрывается не на фасаде, а на технико-экономических показателях (ТЭП).
Тамань, этап КРТ на 300 гектаров. Под социальную инфраструктуру было отведено 22,47 гектара. Школы и сады объединили в комплексы, одно спортивное ядро убрали, другое сделали городским. Получилось 17,15 гектара: высвобождено 5,32 гектара при сохранении нормативной обеспеченности. В Нижнем Новгороде та же логика дала минус 1,11 гектара и свободный участок под другие объекты.
Сэкономленное остается внутри лимита и уходит в то, что видят ребенок и родитель.
Сценарий 3. Даже если строит государство
Место школы в мастер-плане, маршруты, связь с двором и общественными пространствами, доступ жителей к залам и спорту решаются на стадии комплексного развития территорий, до передачи объекта. Если девелопер в этот момент не заложил роль школы в продукт района, дальше уже будет поздно.
Проблема рынка не в том, что социальная инфраструктура дорогая. Проблема в том, что о ней начинают думать слишком поздно.
Сергей Остроух, основатель и генеральный директор ГК «ИМАГО»
Крафтовый девелопер
Отдельный тип игрока — крафтовый девелопер. Это региональный или специализированный застройщик с короткой вертикалью решений, который смотрит на лучшие мировые практики, дает городу больше норматива и часто сам живет в своих ЖК. Он сознательно идет на четвертое условие — превосходит ожидания жителей. Для него школа не нагрузка, а главный аргумент, почему его проект лучше.
Что делать девелоперу в любой модели
- Определить модель на старте. От нее зависит, какие условия достижимы.
- Считать ТЭПы до фасадов. Экономия площадей оплачивает атриумы, мастерские, свет, мебель и оснащение.
- Заложить доступ для города. Отдельный вход, раздевалки и разделение потоков на стадии АПР почти ничего не стоят.
- Проектировать на момент открытия, а не на сегодня. Изучать запросы жителей до составления техзадания.
Главное
Все подчиняется экономике — и это хорошая новость. Школа, которая правильно посчитана, притягивает городскую жизнь, отвечает запросам жителей и превосходит их ожидания, повышает стоимость метра. Значит, у девелопера есть экономическая причина строить хорошо.
«Мы выбираем место для жизни не по квартире. Мы выбираем среду, в которой будем растить детей». — Сергей Остроух
Вопросы и ответы
Влияет ли школа на стоимость квартиры в новостройке?
Да. Большинство покупателей учитывают школу при выборе ЖК, но стоимость метра повышает только школа, которая правильно посчитана, отвечает запросам жителей и становится точкой притяжения района.
Кто строит школы в новых жилых комплексах?
В России работают три модели: девелопер строит за свои деньги, девелопер строит с компенсацией от региона или школу строит государство на средства или участке девелопера.
Как сделать школу центром жизни района, если это режимный объект?
Не нужно открывать всю школу. Достаточно отдельного доступа к залу, многофункциональному пространству и спортблоку, раздевалок и разделения потоков: днем - ученики, вечером и в выходные - жители.
Как сэкономить на школе без потери качества?
За счет ТЭПов: объединять школы и сады в комплексы, убирать дублирующие блоки, точно считать площади. Сэкономленное направляется в пространства и оснащение.
Что такое инфраструктурный платеж?
Это обсуждаемая федеральная модель, при которой девелопер платит за социальную инфраструктуру до получения разрешения на строительство, а публичная сторона обязуется обеспечить объекты в срок. Пока это законопроект.
Обсудить школу для вашего проекта
У вас в работе КРТ или жилой комплекс со школой? Приходите на аудит или консультацию на стадии техзадания — поможем выбрать сценарий под вашу модель финансирования.
Читайте также
- СтатьяСоциальная инфраструктура и 15-минутный город: Сергей Остроух
- Пресс-релизОбразование как магнит: как школы и сады повышают ценность локации
- Пресс-релизДевелопер и школа: новая архитектура социальной ответственности
- Пресс-релизИМАГО на форуме «Строим Сибирь 2035»: социальная инфраструктура как основа развития городов
- vc.ruЧто такое школа будущего: драйвер развития территории и конкурентное преимущество девелопера
- vc.ruЭкономическая эффективность образовательных комплексов на примере московского проекта
- vc.ruЭволюция продуктового подхода в образовательной архитектуре