МОСКВА/РЯЗАНЬ/МИНСК/ВОЛОГДА
МОСКВА/РЯЗАНЬ/МИНСК/ВОЛОГДА
[Кейс]
Детский сад на 220 мест,
г. Москва, ЖК «Скандинавия»
Проектная документация, рабочая документация, авторский надзор


Заказчик: АО «А101»
Основные ТЭП объекта
(технико-экономические показатели)
220 детей

Рассчитано на 9 групп
3 290 м²

Площадь здания
6 804 м²

Площадь участка
2 этажа

2 надземных этажа и подземный
Заказчик: А101 Девелопмент (СУ-111) — крупнейший застройщик Москвы и Подмосковья. Сайт компании: a101.ru


Задача: в новом комплексе ЖК «Скандинавия» спроектировать удобный, красивый, современный детский сад, который органично впишется в окружающую застройку.
Для Заказчика особенно важно:

  • Минимальная стоимость здания
  • Минимальный коэффициент выхода расчетной площади на одного ребенка
  • Современный внешний облик и вписываемость в окружающую застройку
  • Соблюдение требований Департаментов соцзащиты и образования
  • Соблюдение всех актуальных норм РФ по проектированию и строительству
  • Прохождение Госэкспертизы проектной документации
Основные проблемы:

С 2016 года Департаменты образования и соцзащиты активно включились в игру.

Если раньше спорные вопросы с Департаментами не заводили в тупик, то теперь это зачастую приводит к невозможности сдачи построенного объекта в принципе.

Все это привело к изменению порядка действий и формирования новых типов документации, по которому нет единого регламента.

Нужно было в сжатые сроки выяснить все новые требования и подготовить проект без увеличение срока разработки.
Решение: изменение дорожной карты проектирования

В процессе работы мы изменили дорожную карту проектирования социальных объектов: добавились новые этапы, ушла линейность (большинство этапов теперь разрабатывается параллельно). Теперь путь выглядит так:
[12 шагов дорожной карты]
Дорожная карта проектирования социальных объектов
В процессе работы мы изменили дорожную карту проектирования социальных объектов: добавились новые этапы, ушла линейность (большинство этапов теперь разрабатывается параллельно).
Теперь путь выглядит так:
1
Разработка технического задания
Технологическое задание от департамента Образования
На старте Заказчик предоставил нам технологическое задание от Департамента образования, в котором уже указаны состав помещений и требования по зданию и окружающей территории.

Обычно девелоперы самостоятельно получают технологическое задание от Департамента, но если с этим есть затруднения, или застройщик не сталкивались с этим, то мы самостоятельно разрабатываем запрос и получаем технологическое задание.

  • Задача Департамента Образования на этом этапе — «протолкнуть» максимум требований, что часто приводит к завышению стоимости проекта.
  • Задача Заказчика — не допустить внесения в проект требований сверх нормативов, которые приведут к удорожанию проекта.

Техническое задание содержит в себе ряд принципиальных моментов из технологического задания, а также пожелания или требования заказчика к разработке проектной документации:

  1. по общим планировочным решениям.
  2. По составу проектной документации
  3. Принципиальные решения по ТЭПам здания и участка
2
Подготовка эскизного проекта
«Архитектурно-градостроительная концепция» — для Москвы.

«Архитектурно-градостроительный облик», или АГО — для Подмосковья.
На основании ТЭП и технического задания разрабатывается эскизный проект (архитектурный проект, предпроект).

Для этого объекта разработали основные планировочные решения для всех этажей, внешний вид здания и конфигурацию основных объемов на участке:
  1. Групповых площадок
  2. Хозяйственных площадок
  3. Общий вид
  4. Площадки под озеленение
  5. Въезды/выезды техники и входы/выходы для людей
  6. Учитываем санитарные норм, в т.ч. инсоляцию
  7. и т.д.
Процесс поиска внешнего вида состоит из подготовки собственных эскизов, поиска стилевых аналогов, общего настроения:
В итоге мы остановились на таком варианте:
Вписано в окружающий пейзаж
Left
Right
3
Согласование эскизного проекта
Нужно согласовать проект со всеми заинтересованными сторонами:
Заказчик
Согласуем все, что влияет на «экономику» проекта:
— Основные ТЭПы
— Внешний вид здания
— Подбор основных материалов
— Подбор основных решений (пироги, разрезы, основные узлы)
Департамент образования
Готовится и согласуется подборка принципиальных решений по разработанной нами методике:
— общий вид и наполнение групповых ячеек
— технологическая схема и наполнение пищеблока
— расположение основных функциональных зон
— соответствие санитарным нормам, в том том числе инсоляция
— организация благоустройства участка + МАФы
Департамент соцзащиты
С 2016 года ужесточились требования, направленные на защиту маломобильных групп населения (МГН). Регламентируются все основные требования по защите маломобильных групп населения:

— количество МНГ по категориям и возрастам (М1-М4)
— возможность доступа взрослых МГН (персонал, родители)
— категории доступности здания и территории
— перемещение внутри и снаружи здания
— нормы и время эвакуации
4
Подготовка проектной документации
Важно: именно на основании этой стадии происходит приемка объекта перед сдачей в эксплуатацию.
Проектная документация разрабатывается по 87 постановлению, в ней содержится 31 книга.

Всю проектную документацию разработали в полном объеме, достаточном для согласования во всех заинтересованных организациях, в том числе:
  • МосГеоТрест
  • МосКомАрхитектура
  • Эксплуатационные организации
  • Экспертиза проектной документации
  • и т.д.
5
Экспертиза проектной документации
Для социальных объектов требуется прохождение государственной экспертизы — самый строгий вариант.

Сдали всю проектную документацию в ИСО ГД и на этом основании получили заключение о разрешении на строительство.

У Заказчика на руках
разрешение на строительство
6
Подготовка рабочей документации. Стадия Р.
7
Авторский надзор
Несмотря на максимально подробные инструкции, вопросы у руководства строительных бригад все равно возникают.

Авторский надзор нужен, чтобы строители сделали так, как надо.
Зачем вообще нужен авторский надзор?
Чтобы строители не сделали что-то не так.

Например, изменение цвета или материала фасада — это принципиальные изменения, и если цвет или материал не был запланирован на этапе архитектурного проекта, такое строение приемку уже не пройдет.

У строителей всегда возникают нестандартные ситуации:
  • откопали какую-нибудь сеть
  • пытаются что-то оптимизировать
  • появились новые вводные
  • появились затруднения по въезду/выезду техники.
Чтобы проектные решения были правильно реализованы на строительной площадке, требуется авторский надзор.

Авторский надзор всегда оформляется отдельным договором, необходимость и очередность присутсвия по авторскому надзору от проектной компании определяется заказчиком отдельно по отдельному графику посещений.
Здание практически построено,
готовится к сдаче в эксплуатацию:
По состоянию на 1 июля 2017 года.
Давайте знакомиться?
Расскажите о вашей задаче:
Отправляя свои данные, вы соглашаетесь на обработку персональных данных.